Gérer un patrimoine au sein d’une SCI

Placer son patrimoine immobilier dans une SCI n’empêche pas sa gestion.

Les loyers et autres revenus que vous auriez reçus directement, sont ici gérés directement par la SCI qui les redistribue en fin d’exercice comptable, via la distribution des bénéfices, proportionnellement à votre part dans le capital social (sauf disposition contraire des statuts).

Votre patrimoine continue d’évoluer et vous d’en profiter.

Les modalités de gestion de la SCI sont fixées dans les statuts de la société, rédigés sur mesure en fonction de vos préoccupations patrimoniales et familiales.

Le ou les gérants sont désignés, leur rôle défini, la durée de leur mission déterminée et les règles de majorité lors des votes précisées.

Le gérant dispose d’une grande marge de manœuvre, mais doit néanmoins rendre des comptes et ne peut pas suppléer au vote des associés, nécessaire notamment sur l’approbation des comptes annuels et la répartition ou mise en réserve des bénéfices.

Il peut être opportun de prévoir dans les statuts des dispositions qui vous permettraient d’asseoir votre pouvoir de gestion :

• une révocation à l’unanimité des associés, qui, si vous détenez au moins une part sociale, vous met à l’abri d’une révocation arbitraire de la part des autres associés ;
• en cas de pluralité de gérants et au premier décès de l’un d’eux, prévoir que le pouvoir de gestion restera dans les mains des gérants encore en place ;
• en cas d’empêchement : prévoir que la gestion sera assurée temporairement par une personne de confiance.

Le gérant reste bien sûr libre de démissionner.

L’objet social de la SCI, fixé dans les statuts, délimite le périmètre de cette gestion : construction ou acquisition de biens immobiliers en vue de les louer ou de les vendre.

Toutes les formalités adjacentes à cet objet sont accomplies par la SCI (perception des loyers, paiement des charges de propriétaire, encaissement du prix de vente). Mais attention, les statuts ne sauraient suffire.

La SCI doit avoir une vie sociale effective. À défaut, l’administration fiscale pourrait la considérer comme fictive ou y voir un abus de droit.

C’est la SCI qui est propriétaire de l’immeuble et non plus vous. Par contre, en tant qu’associé, vous détenez des parts sociales dont la gestion des droits vous revient pleinement (démembrement de propriété, cession, donation avec réserve d’usufruit).

Apporter son patrimoine immobilier à une SCI peut en faciliter la gestion, mais ne doit pas faire oublier certains aspects fiscaux importants.

Notamment, le fait que l’administration fiscale assimile les apports en société de biens en nature à des cessions à titre onéreux : l’associé cède un bien à la société, en contrepartie de la remise d’un certain nombre de parts.

En conséquence, l’associé est imposé selon le régime des plus-values immobilières sur l’éventuel gain réalisé à cette occasion.

La plus-value imposable est égale à la différence entre la valeur des titres remis en échange de l’apport et le prix d’acquisition (ou sa valeur vénale au jour de la donation ou de la succession en cas de mutation à titre gratuit) du bien apporté.

Pour le calcul de la plus-value, le prix d’acquisition de l’immeuble doit être minoré des amortissements pratiqués pendant les périodes de location meublée (sauf exceptions). Ce retraitement augmente mécaniquement le montant de la plus-value taxable.

A contrario, les apports en numéraire (apports de somme d’argent) ne donnent pas lieu à imposition d’une plus-value.