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Les investisseurs actuels ou potentiels se posent de nombreuses questions sur la défiscalisation immobilière. Avec une faible imposition, est-ce que je peux devenir propriétaire et réduire mes impôts ? Quel dispositif est le plus adapté à ma situation fiscale ? De quels avantages fiscaux puis-je bénéficier ? Autant de questions auxquelles Avantages-Fiscaux répond pour vous.

1Est-ce que je peux choisir l’appartement pour mon investissement PINEL ou BOUVARD / LMNP ?
Vous pouvez choisir le projet qui vous convient. En tant que professionnel, nous vous apportons un conseil et des solutions pour vos projets. Grâce aux informations, vous pourrez décider en connaissance de cause. Nous vous présentons les caractéristiques des projets avec les avantages et les contraintes pour votre choix soit objectif et pertinent.
2J’habite a paris, est-il préférable d’investir grâce à la loi PINEL dans un appartement proche de chez moi ?
AMFF vous propose un service sur mesure pour répondre à vos exigences. Si vous souhaitez que votre appartement PINEL soit proche de votre lieu d’habitation c’est possible. Par contre, nous ne validerons le projet que si l’emplacement nous semble judicieux. La loi PINEL est uniquement un statut permettant de profiter d’avantages fiscaux. Mais il ne faut pas oublier qu’un investissement locatif est un projet qui répond aux règles de l’immobilier.
3Comment profiter pleinement de la fiscalité PINEL ?
La pierre a fait ses preuves, c’est un placement sur et rentable sur le long terme. A l’heure où le principe de répartition des retraites est en pleine mutations, il est nécessaire d'analyser les solutions de placement qui s'imposent afin de préparer au mieux sa retraite. Le montant de vos impôts vous semble trop élevé ! Vous préféreriez vous constituer un patrimoine avec cet argent en l’investissant dans la pierre. Pourquoi pas, mais il ne faut pas oublier qu’un investissement PINEL est un projet qui répond aux règles de l’immobilier.

Un investissement bien étudié peut s’avérer particulièrement rentable. Pour cela, investissez dans des villes ou la demande locative est soutenue. L’environnement est un facteur important. La défiscalisation est intéressante si le bien est acheté à un prix cohérent compte tenu de son emplacement. Aussi, il est essentiel de vous rendre sur place même si c’est loin de chez vous ! Il est conseillé d’investir dans des villes dynamiques où une vraie demande locative existe. Sachez également que certaines communes manquent cruellement de logements et bien qu’il n’y ai n’y ni métro ni de gare TGV à proximité vous pouvez réaliser un investissement judicieux. Aussi, la typologie du bien doit être adaptée selon le quartier et les services de proximité.

Les conseillers d’ AMFF vous orienteront en fonction de votre profil et de vos objectifs patrimoniaux. Un professionnel disposant d’une carte de transaction immobilière peut vous accompagner afin d’investir sur un projet adapté à votre situation au prix direct promoteur.
4Est-il possible de cumuler le dispositif PINEL avec d'autres ?
Selon votre situation fiscale et vos objectifs patrimoniaux, vous pouvez investir en LMNP (location meublée non professionnelle) ou sur les dispositifs MALRAUX et BOUVARD.

La défiscalisation en LMNP est complémentaire car cela permet de créer des revenus non imposés sur du long terme. Un programme en LMNP ne nécessite pas d’investissements importants (par exemple un studio de 60 000 euros en résidences étudiantes ou en résidences affaire).
5Quelles sont les principales déclarations fiscales à respecter pour la loi PINEL?
L’année de livraison de votre appartement PINEL vous devez envoyer une déclaration H2 au centre des impôts dont dépend votre projet (afin de bénéficier de l’exonération de taxe foncière). En complément de votre déclaration d’impôt habituelle (2042), vous devez joindre la déclaration 2044 EB concernant votre engagement de location et la déclaration 2044-S.
6Que se passe-t-il si je vends mon logement PINEL avant les 9 ans ?
Si vous devez revendre votre appartement sans respecter votre engagement de location de 9 ans avec le dispositif PINEL, vous devrez rendre une partie de l’économie d’impôts. Les déductions d’impôts liées à l’amortissement seront réintégrées dans le revenu net foncier de l’année en cours.
7Comment sortir du projet de défiscalisation PINEL si je perds mon emploi ?
Aucune réintégration fiscale n’est effectuée en cas de licenciement. C’est aussi valable en cas d’invalidité ou de décès de l’un des époux soumis à une imposition commune. Vous devrez justifier auprès de l’administration fiscale votre licenciement. Ainsi vous pourrez revendre sans préjudice votre appartement PINEL qui était soumis à un engagement de 9 ans de location.
8Comment faire si les ressources du locataire de mon appartement acheté sous la loi PINEL dépassent les plafonds dans 2 ans ?
Dans le cadre du dispositif PINEL vous avez effectivement des plafonds de ressources à respecter. Ce sont les ressources à l’entrée du locataire qui doivent être respectées. Ainsi, même si ses revenus augmentent avec le temps et qu’ils dépassent les plafonds PINEL ce sont ses revenus à l’entrée qui comptent.
9Où est-il préférable de réaliser l’achat d’un appartement PINEL ?
C’est le travail d’un conseiller en gestion de patrimoine d’étudier le marché, la valorisation d’un projet. Grâce aux partenariats avec de grands groupes dans les secteurs publics, bancaires, immobiliers et de l’administration de biens nous avons des indicateurs importants pour proposer des biens adaptés pour la défiscalisation PINEL.
10Est-ce que je peux choisir l’appartement pour mon investissement PINEL ?
En tant que professionnel, AMFF vous apporte un conseil et des solutions pour vos projets. Grâce aux informations, vous pourrez décider en connaissance de cause. Nous vous présentons les caractéristiques des projets avec les avantages et les contraintes pour votre choix soit objectif et pertinent.
11Un investissement locatif de type PINEL suppose t-il une capacité d'apport ?
La plus part des investisseurs empruntent la totalité du montant de leur achat PINEL. Les intérêts d’emprunt sont déductibles. Ils participent au déficit foncier et donc à l’économie d’impôt. Un apport permet de baisser les mensualités du prêt immobilier et de générer plus rapidement des revenus complémentaires. En pratique les banquent préfèrent que les frais de notaires ne soient pas financés par le crédit.
12Sur quelle période déduit-on les intérêts d'emprunt sous la loi PINEL?
Vous pouvez déduire les intérêts du crédit lié à votre achat immobilier PINEL non seulement pendant la période d’engagement de location de 9 ans mais aussi par la suite. En effet après les 9 ans de défiscalisation PINEL vous serez au régime réel et vous continuerez à déduire les intérêts de l’emprunt sur l’imprimé 2044.
13Une opération PINEL peut-elle comporter des risques ?
Pas plus que tout investissement immobilier. L’achat d’un appartement sous la Loi PINEL exige simplement que l’on respecte certaines conditions. Seules les formalités administratives notamment pour les déclarations d’impôts peuvent sembler complexes.
14Puis-je louer à mes enfants, dans le cadre de la loi PINEL?
Oui, vous pouvez louer à vos enfants ou à vos parents dans le cadre d’un PINEL.
15Puis-je réaliser plusieurs investissements défiscalisés avec la loi PINEL?
Vous ne pouvez réaliser au maximum 2 investissementsPINEL par an. De plus, un même bien immobilier ne peut cumuler les avantages de la loi PINEL et d’un autre dispositif de défiscalisation quel qu’il soit. En revanche, vous pouvez réaliser d’autres investissements sur d’autres biens immobiliers (cumul possible avec le dispositif Censi-Bouvard, LMNP…).
16Pourquoi dois-je créer une entreprise en location meublée ?
Que votre activité de location soit professionnelle ou non, les déclarations déposées auprès des services fiscaux en matière de BIC, pour le résultat, et de TVA nécessitent une identification. La création de votre entreprise individuelle permet l’obtention du n° SIRET de votre activité de location meublée et des identifiants auprès des services fiscaux.
17Quelle est la différence entre entreprise et société ?
Sauf volonté de votre part de constituer une société sous forme de SARL (rédaction de statuts, associés, etc..), la création de votre activité est faite en nom propre. L’appellation de ce mode d’exploitation est « entreprise individuelle ».
18En location meublée, pourquoi le délai de 15 jours pour créer l’activité doit être impérativement respecté ?
Pour respecter les obligations fiscales de déclaration d’activité, vous disposez de 15 jours à compter de la signature de l’acte. Le non respect de ce délai peut servir à l’administration fiscale pour remettre en cause une partie de la TVA déductible sur votre acquisition.
19Pourquoi dois-je déposer une déclaration fiscale au 31/12 même si j’ai signé chez le notaire fin décembre ?
Dans les cas suivants :
  • que le bien acheté soit achevé ou non au moment de la signature,
  • que vous ayez perçu des loyers ou non,
  • que le résultat de l’activité soit déficitaire ou bénéficiaire,

La législation fiscale impose un arrêté des comptes au 31/12 à toutes les activités déclarant des revenus soumis à l’impôt sur le revenu.

C’est votre cas, puisque les revenus de location meublée sont imposés sur le revenu dans la catégorie des BIC.
D’autre part, certains frais doivent être constatés fiscalement : intérêts d’emprunt et frais de dossier, frais d’acquisition (notaire), frais éventuels de commercialisation, frais de montage, …

20Pourquoi les honoraires d’expertise comptable restent identiques quelle que soit la date d’acte et donc de début d’activité ?

Le premier exercice, même s’il comporte 1 jour seulement, est celui de la mise en place du dossier. Il comporte déjà l’inscription à l’actif d’une immobilisation (même non achevée) et au passif d’un emprunt, ainsi que des frais d’acquisition.

Les déclarations fiscales BIC imposent de rattacher produits et charges à l’exercice concerné : c’est la notion d’engagement. Cela diffère de l’encaissement/décaissement pratiqué en revenus fonciers par exemple.

Le travail effectué par l’expert comptable à la création est donc aussi important que sur une année régulière d’exploitation.

21Quels sont les avantages de l’adhésion à un centre de gestion ?

Ils sont au nombre de trois :

  • sous certaines conditions, la réduction d’impôt pour frais de tenue de comptabilité
  • la non majoration de 25% des bénéfices. Une des situations pouvant conduire à constater des bénéfices importants est celle où l’assurance sur emprunt vient rembourser le capital restant dû lors de la réalisation d’un évènement conduisant à faire jouer cette clause de l’assurance liée à l’emprunt (accident, décès, perte d’emploi, …)

Dans le cadre de la location meublée, le fait d’opter pour un régime réel d’imposition au lieu de rester de plein droit au régime du micro BIC, vous permet de bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité.
Cette réduction d’impôt est égale aux 2/3 des frais de comptabilité et d’adhésion au Centre de Gestion Agréé, plafonnée à 915€ par an. Elle couvre les honoraires de l’expert-comptable assurant la tenue de la comptabilité ainsi que la cotisation annuelle au centre de gestion.


Elle est imputée sur l’impôt sur le revenu avant les réductions d’impôt reportables (type investissement LMNP BOUVARD/ CENSI) et avant les crédits d’impôt.

22Qu’est-ce que l’option pour la réduction « bouvard-censi » ?
Lors de votre investissement en location meublée, votre conseiller vous a indiqué si cet investissement est éligible à cette réduction d’impôt représentant, dans la limite de 300 000 euros de base annuelle, 11% de l’acquisition immobilière HT à compter de 2013. Le fait d’opter pour l’application de cette réduction entraîne la non déductibilité fiscale des amortissements calculés sur cette acquisition immobilière.
23Comment enregistrer les frais d’acquisition liés à l’immeuble ?

Certains frais liés à votre acquisition peuvent être enregistrés de deux façons :

  • intégrés à l’immobilisation à l’actif du bilan,
  • en charges dans le compte de résultat

Pour la réduction « BOUVARD/ CENSI », et si votre investissement est inférieur à 300 000 euros, le fait d’intégrer les frais d‘acquisition à l’immobilisation permet d’augmenter la base de la réduction.

24Quand recevrai-je le remboursement de TVA ?
Les déclarations de TVA sont établies chaque semestre civil au plus tôt dans les 16 jours du mois suivant : le 16 juillet et le 16 janvier.
La première demande de remboursement de TVA concernant votre acquisition sera donc faite avant le 16 du mois suivant le trimestre de votre achat.

C’est ensuite aux services fiscaux d’instruire le dossier et de générer le remboursement. Le délai moyen constaté est de 1 mois et demi environ à compter de la date de dépôt de la déclaration.
Ainsi, si vous actez le 15 novembre, la demande de remboursement de TVA sera faite avant le 16 janvier et instruite ensuite par les Services Fiscaux pour donner lieu à un virement de trésorerie effectif aux environs du 1er mars au plus tôt.
25Quels sont les avantages de l'investissement locatif ?
Les avantages de l'investissement locatif sont nombreux : il permet de mieux préparer sa retraite, de se constituer un patrimoine, de réduire ses impôts, de protéger sa famille ou de compléter ses revenus.
26Pourquoi investir dans l'immobilier neuf plutôt que l'immobilier ancien ?

Les avantages d'un investissement locatif dans le neuf sont nombreux. Il permet de réaliser un placement stable et durable, et de séduire les futurs locataires !

  • Pas de travaux à court et moyen terme: aucun travaux de rénovation ou d'entretien nécessaire puisque le logement est livré neuf.
  • Économies d'énergies : bâtiment aux dernières normes, ascenseur réglementaire, double vitrage, exposition optimisée...
  • Confort et sécurité : espace de vie optimisé, rangements intégrés, terrasse ou balcon, ascenseur, digicode, interphone, parking...
  • Garanties du neuf : la garantie biennale, la garantie décennale et la garantie de parfait achèvement assurent votre protection car elles couvrent les risques de la VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
  • Économies d'impôts : avantages fiscaux sur une longue période selon le dispositif de défiscalisation choisi (loi Pinel, LMP, LMNP, loi Bouvard).
27Comment gérer son logement ?
Votre patrimoine immobilier peut faire l'objet d'une gestion locative par un professionnel. L'administrateur de biens ou autre s'occupe de toute la gestion courante du/des logement(s) : recherche d'un locataire, rédaction du contrat de location, état des lieux, paiement des loyers, décompte des charges, entretien de l'immeuble, etc.
28Qu’est-ce qu’une assurance « loyers impayés » ?
En location nue une assurance « loyers impayés » sert à pallier la défaillance d'un locataire et vous protège, comme son nom l’indique, des impayés de loyer. Vous la souscrivez auprès de n'importe quelle compagnie d'assurance ou banque. Les tarifs sont variables d'une compagnie d'assurance à l'autre (en général : 3 à 4 % du montant annuel des loyers et charges).

Alors qu’en location meublé le gestionnaire vous garanti le loyer que le bien soit louer ou pas. Vous n’avez pas besoin de souscrire à une assurance loyers impayés.
29Qu'est-ce qu'une résidence meublée ?
Le terme de « résidence meublée », ou résidence avec services, désigne plusieurs types de programmes immobiliers pour lesquels s'applique le statut de loueur en meublé. Derrière cette appellation, on trouve les résidences services seniors, les résidences étudiantes, les résidences de tourisme, les résidences d'affaires... Ces résidences ont la particularité d'offrir à leurs résidents (personnes âgées, étudiants, vacanciers, hommes d'affaire...) de nombreux services et prestations tels que services de restauration, bars, bibliothèques, salles de spectacle, animations...
30De quoi se compose un "lot" ? "Qu’achète-t-on" ?
Exemple dans une Résidence Etudiants: Il s’agit de tout ce qui est compris dans l’article R III1 à R III17 du Code de la l’habitation et de la construction relatif aux meublés. Concrètement cela englobe les surfaces de la chambre et de la salle d’eau ainsi que les millièmes de copropriété des parties communes (couloir, cuisine, salons, restaurant, parc…). A cela s’ajoute les équipements correspondant (lit, meubles, décorations…).

En revanche, les locaux techniques d’exploitation, les bureaux administratifs, l’infirmerie, salle de kinésithérapie et le salon de coiffure, le cas échéant, restent la propriété des dirigeants.
31En Meublé, la récupération de la TVA est-elle définitivement acquise ?
En effet, dans le cadre d'une acquisition neuve vous récupérez immédiatement un chèque de la part du fisc représentant le montant de la TVA.

L’article 257 bis du code général des impôts dispense de régularisation de TVA en cas de transmission entre 2 bailleurs.
32Qu'est-ce que le statut de Loueur en Meublé ?
Le statut de Loueur en Meublé s'applique aux investisseurs qui louent un/des logement(s) meublé(s). Ce type d'investissement permet de faire gérer son appartement neuf par une société gestionnaire et de bénéficier de revenus nets sur une longue période. On distingue le statut LMP, le statut LMNP et le statut LMNP Scellier (loi Bouvard). Leurs différences résident notamment dans le montant des recettes perçues et les avantages fiscaux.
33Peut-on facilement revendre en meublé?
La revente d’un bien immobilier sous le statut de location meublée professionnelle est un sujet d’interrogation pour de nombreux propriétaires. Bien qu’elle soit une solution rentable et sécurisée pour obtenir des revenus, vous pouvez préférer revendre pour obtenir un capital. Quelles que soient les raisons de la décision du propriétaire, aujourd’hui de nombreuses sociétés commercialisent ce type de biens et nous pouvons vous conseiller dans votre démarche.

Avantage pour le nouvel acquéreur : il rachète un bien d’occasion disponible immédiatement alors que dans le neuf il faut attendre que le bien soit livré. Le nouvel acheteur bénéficie surtout d’avantages fiscaux de l’amortissement. Seule la location meublée permet à la fois d’avoir des revenus garantis et défiscalisés.
34Si je revends mon bien avant la fin de l’engagement de location, que se passe-t-il ?
Le non-respect de l'engagement de location entraîne la remise en cause de l’avantage fiscal dont vous avez bénéficié (sauf situations particulières telles qu’un licenciement, le décès de l’un des époux soumis à une imposition commune et invalidité de 2ème ou 3ème catégorie). La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise. au titre de l’année au cours de laquelle intervient la rupture de l’engagement de location.
35Comment se répartit la réduction d’impôt Bouvard au fil des années ?
La réduction d’impôt est appliquée sur le prix de revient du logement et est répartie par parts égales sur neuf années.
36En location meublée, que se passe-t-il si la réduction d’impôt est supérieure à mon impôt dû ?
La réduction d'impôt, si elle est supérieure au montant de l'impôt dû, n'est pas remboursée. Vous pouvez en revanche reporter la différence durant 6 ans (à condition de maintenir le logement en location).

Par exemple, si la réduction d'impôt est de 4 000 € et votre impôt de 2 500 €, vous ne serez pas imposable et pourrez déduire 1 500 € de votre impôt sur le revenu l'année suivante. Si un dépassement est encore observé, il sera reporté une nouvelle fois, jusqu'à la 6e année incluse.

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